부동산 매매에서 꼭 확인할 것, 등기부등본 주요 정보는 어디서 보는가?

이전 포스팅에서는 부동산 매매계약서 작성 시에 주요 세부 항목을 살펴봤습니다.
이번 포스팅에서는 그 세부 항목 중에서 꼭 계약 당사자가 확인해야 할 주요 정보는 무엇이고 어디서 확인해야 하는지 알아봅니다.
여기서 말하는 주요 정보는 대부분 공적인 장부를 말하고 있습니다. 그 공적 장부는 어떻게 확인할까?

 

1. 부동산 매매계약 시 공적 장부의 종류

부동산 매매와 관련하여 공적인 장부는 무엇이 있을까요?

 

1) 등기사항전부증명서

일반적으로 등기부등본이라고 하는데 부동산등기를 발급받으면 상단에 “등기사항전부증명서”라고 표기됩니다.

등기사항전부증명서는 여러 정보를 포함하고 있습니다.

그중에서 부동산 매매계약 시 알아야 할 주요 정보는 아래와 같습니다.

등기부등본 예시

 

1페이지는 제목은 등기사항전부증명서(말소사항 포함) 집합건물이라고 상단에 있습니다. 

그 아래에서 표제부에는 부동산 주소(토지 지번)가 나옵니다.

 

그리고 아래의 표제부는 집합건물의 경우 전유 부분과 대지권의 종류와 대지권 비율이 나타납니다.

이 부분이 매매계약서에 기록되는 사항입니다.

2페이지는 갑구에 소유권에 관한 사항이 있습니다. 

이는 해당 부동산의 소유자를 나타내기 때문에 매도자의 정보를 확인할 수 있습니다.

보통 주민번호 앞자리와 등기하는 시점의 주소가 기록되어 있습니다.

 

소유권 다음에 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 있습니다.

이는 해당 부동산에 소유권이 아닌 근저당권이나 소유자 또는 관계인의 채권채무관계 등이 기록된 내용입니다.

 

일반적으로 근저당권인 경우에는 채무자, 채권자, 채권최고액이 기록되어 있습니다. 그 외의 임차인이 있는 경우는 전세권설정등기도 있을 수 있습니다.

온라인상에서 등기사항전부증명서 발급하는 곳 : 인터넷등기소
 

 

2) 건축물대장

건축물대장은 부동산의 실체에 대해서 기록한 장부입니다. 아파트의 경우에는 집합건축물대장으로 표제부와 전유부로 구분하여 발급받을 수 있습니다.

표제부에는 건축물의 구조, 용도(예, 공동주택, 다세대주택, 등), 전유부분면적, 공용부분면적(주차장, 계단, 등), 소유자 현황이 기록되어 있습니다.

3) 토지대장, 임야대장

토지대장과 임대대장은 토지 매매 거래 시 확인하는 장부입니다. 일반적으로 토지대장과 임야대장은 지번주소로 구분할 수 있습니다.

지번주소에 산000-00 이렇게 “산”자가 붙은 경우는 임야대장에서 토지의 정보를 확인할 수 있습니다.
그 외 “산”자가 붙지 않은 지번 주소는 모두 토지대장에서 정보를 확인할 수 있습니다.
대장에서 볼 수 있는 정보는 소재지, 지목, 면적, 토지 변동 사유, 소유자 정보, 개별공시지가(매년 1월 1일 기준), 등을 확인할 수 있습니다.
 

 

4) 지적도, 임야도

지적도와 임야도는 마찬가지로 토지거래 시 확인하는 장부입니다. 대장과 함께 항상 같이 발급받아서 확인하는 것이 좋습니다.
토지대장에 있는 지번은 지적도를 발급받고, 임야대장에 있는 지번은 임야도를 발급받아 확인할 수 있습니다.
건축물대장, 토지대장/임야대장, 지적도/임야도는 모두 정부24에서 발급받을 수 있습니다.

 

온라인상에서 발급하는 곳 : 정부24  (회원가입 후 또는 비회원 발급도 가능합니다.)
 

 

5) 토지이용계획확인원 또는 토지이용계획확인서

토지 매매 거래 시 필요한 장부입니다. 일반적으로 토지이용계획확인서 정부 24를 통해서 온라인으로 발급을 받으실 수 있습니다.

그러나 이 토지이용계획확인원은 로그인 없이 부동산정보 사이트(토지이음)에서 바로 확인할 수 있습니다.

접속 후 토지이용계획을 선택하고 해당 주소를 검색하면 바로 화면에서 확인할 수 있습니다.

 

 

 

2. 부동산 매매계약 시 신분증 확인

부동산 매매 시 신분증을 확인하는 것도 중요합니다.

부동산 매매를 개업 공인중개사가 부동산 중개 할 경우에는 중개사가 신분증의 위변조를 확인하고 계약을 진행합니다.

그러나 직접 매매 계약을 진행할 경우에는 신분증을 확인하는데 온라인으로 진위 여부를 확인할 수 있습니다.

 

온라인상에서 확인하는 곳 :

• 정부24 주민등록증 진위확인

주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24

 

• 경찰청교통민원24 운전면허증 진위확인

경찰청교통민원24(이파인)

 

이렇게 신분증과 부동산 공적장부의 소유자를 확인하고 부동산 매매거래를 하는 것이 바람직합니다.

 

3. 매매계약 시 소유권이전 등기 구비서류

일반적으로 잔금 시에 필요한 서류를 말합니다. 매도인과 매수인이 각각 준비해야 하는 서류는 많습니다.

 

1) 매도인 서류

• 매도용 인감증명서 1통 (매수인의 성명, 주민등록 상 주소, 주민등록번호를 기재함)
• 주민등록 초본 1통 (과거 주소 변동 이력 모두 포함)
• 등기권리증 또는 등기필 정보
• 인감도장, 신분증 본인지참
• 부동산 등기사항전부증명서 (토지 또는 건물)
• 토지대장, 건축물대장, 등  부동산 공적 장부
• 부동산 거래 신고필증

 

2) 매수인 서류

• 주민등록 등본 1통 또는 초본 1통
• 도장, 신분증 지참
• 농지원부 1통, 농지취득자격증명원 (농지 거래 시 필요)
• 법인의 경우 법인 등기부등본, 법인도장, 법인장부사본
  부동산 거래 신고필증

 

참고로 부동산거래신고필증은 부동산 매매계약서 작성일부터 30일 이내에 신고하여야 합니다.

그리고 신고 후 필증을 교부받을 수 있습니다.

부동산거래 신고는 계약일부터 30일 이내에 신고하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

참고로 토지거래허가구역의 부동산 거래일 경우에는 토지거래계약허가를 득한 후 부동산거래 신고를 하여야 합니다.

만약 개업 공인중개사가 부동산중개 거래를 하였을 경우에는 부동산거래 신고는 개업 공인중개사가 하여야 합니다.

온라인상에서 부동산 거래신고 : 국토교통부 부동산거래관리시스템

 

 

3. 마무리

지금까지  부동산 매매계약 시 필요한 서류와 공적 장부들을 살펴보았습니다.

부동산 매매계약을 할 때 많은 정보를 확인해야 안전하고 문제가 없는 부동산 거래가 될 것입니다.

누구나 매매가 진행 되면 이런 일련의 과정을 거치면서 거래를 합니다.

부동산은 언제나 나의 자산을 축적하는데 도움이 되는 물건입니다.

항상 신중하게 결정하고 전문가의 상담을 받고 진행하는 것을 추천합니다.

관련 정보 : 부동산매매계약서 작성 시 확인사항