부동산 거래는 매매만 있는 것이 아니다. 부동산 거래의 종류

거래는 광범위한 용어인데 모든 재화와 용역에 대하여 쌍방이 협의가 되면 거래가 이루어질 수 있습니다.

그중에서 일반적으로  부동산 거래에 대하여 많이 궁금할 것 같아서 간단히 정보를 공유합니다.

부동산 거래에는 매매, 임대차, 교환, 상속, 증여, 등 여러 종류가 있습니다.

이번 포스팅에서는 부동산 거래에 대하여 그 종류와 거래 시 주의 사항을 아래에 간단히 알아보겠습니다.

 

거래란?

우선 거래란 무엇인가? “거래”는 둘 이상의 당사자 간에 물건, 서비스, 권리 등을 교환하거나 매매하는 행위를 말합니다.

일반적으로 상호 합의에 의해 이루어지고 거래의 대상은 부동산, 자동차, 상품, 서비스 등 다양합니다.

거래는 각 당사자가 자신의 목적을 달성하기 위해 필요한 것을 제공하고, 그에 대한 대가로 상대방으로부터 필요한 것을 받는 것입니다.

 

 

부동산 거래의 종류

매매 거래

부동산 매매는 부동산의 소유권을 이전하는 거래로, 매도인과 매수인간의 의사표시와 합의에 의해서 그 소유권을 이전하는 것을 말합니다.

부동산 매매 거래에 관한 자세한 사항은 링크를 참고하시면 됩니다. 이전 블로그: 부동산 매매는 어떻게 하는가?

 

 

전세 거래

전세는 일반적으로 임대인( 부동산 소유자)에게 보증금을 지불하고 일정 기간(임대 기간) 동안 부동산을 사용할 수 있는 권리를 얻는 거래입니다.

전세 거래 시 몇 가지 주의사항은 다음과 같습니다.

• 전세 보증금의 액수와 임대 기간 만기 시 보증금 반환에 대한 조건을 명확하게 규정해야 합니다.
• 임대 기간 종료 후에도 임차인의 보호를 위해 전세 보증금 반환에 대한 조건 또는 계약 갱신에 대한 조건을 명시해야 합니다.
• 임대 기간 전세 보증금을 보증하기 위한 안전 장치를 할 필요가 있습니다. 예를 들면 전세권설정등기 또는 전세보증금에 대한 보증보험 가입을 하는 것이 안전할 것입니다.
• 보증보험은 일반적으로 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험에 가입하는 것을 추천합니다.
• 임대차 계약 시에는  부동산 상태를 확인하고 계약을 하는것이 좋습니다.
• 입주 시 주요 부분은 사진 또는 동영상으로 보관하고 임대인에게 즉시 통보하는 것을 추천합니다. 인대 기간 만료 시 임차 목적물의 명도에 따른 분쟁의 소지를 최소화하는 게 필요합니다.

 

 

월세 거래

월세 거래는 일반적인 사항은 임대차와 관련하여 전세 거래와 거의 동일합니다. 단, 보증금의 금액이 적고, 매월 월차임(월세)을 임대인에게 지불하는 방식의 거래입니다.

월세 거래 시 주의사항은 전세와 거의 같지만 추가적인 주의 사항은 다음과 같습니다.

• 다만 월세의 경우 보증금이 임대차보호법에서 보호받을 수 있는 최우선변제금의 범위를 초과할 경우 별도의 안전장치를 해둘 필요가 있습니다.
• 매월 지불할 월세를 법정 제한 회수만큼 지불하지 않을 경우 계약 해지의 사유가 될 수 있습니다. 주택은 2기(2회), 상가는 3기(3회) 연체 시 계약 해지 될 수 있다.

주택임대차보호법  [시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정] 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (이후생략)

상가건물임대차보호법 [시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (이후생략)

 

전세와 월세는 같은 임대차 계약이지만 보증금의 액수와 월차임의 유무에 따라서 다르게 됩니다. 전월세 환산하는 방법도 있습니다.

간단히 네이버에서 확인하실 수 있습니다. 링크 : 네이버 전월세 전환계산기

전월세 전환 계산기 : 네이버 검색

 

 

분양권 매매 거래

신축건물(공동주택, 상가, 등)을 집합건물로 분양을 할 경우 분양 계약을 한 수분양자가 타인에게 분양받은 권리를 매매하는 거래를 말한다.

분양권 거래는 일종의 매매 거래로  부동산 매매의 일부로 보시면 됩니다.

공동주택에는 분양하는 형태가 아파트, 다세대, 빌라, 도시형생활주택, 등이 있고, 상가에는 오피스텔, 일반상가, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 등이 있다.

일반적으로 분양가에는 부가가치세 등을 포함한 가격을 지불하게 되는데 상가 등 비주택에 대한 분양권 거래 시 부가가체세를 항상 고려해야 한다.

 

분양권 거래 시 몇 가지 주의사항은 다음과 같습니다.

• 분양권은 전매제한 기간이 있을 수 있습니다. 해당 지역의 전매제한 기간을 반드시 확인하시고 계약을 해야 합니다.
• 분양계약서를 반드시 확인해야 합니다. 매도인과 분양계약서 상의 수분양자를 확인하고 계약을 체결해야 합니다.
• 분양계약서에 명시된 사항 분양 가격, 분양 조건, 분양 기간, 중도금 납부조건, 중도금 대출 여부, 연체이자, 등을 확인해야 합니다.
• 일부 분양권의 경우 매매계약 시 명의 변경하는 날짜가 정해진 경우가 있습니다. 이런 경우 날짜를 확인하고 잔금일을 결정하는 것이 좋습니다.
• 매매계약 시 추가 비용인 옵션비용도 함께 확인해야 합니다.
• 아파트의 경우 옵션 비용에는 발코니 확장비, 시스템에어컨 비용, 주방 관련 업그레이드 비용, 시스템장 비용, 등이 있을 수 있습니다.
• 중도금대출에 대한 승계가능여부를 사전에 꼭 확인해야 합니다. 불확실한 경우에는 중도금 대출이 불가할 경우 계약 무효에 대한 특약사항을 기록하는 게 좋습니다.

 

교환 거래

교환 거래는 쌍방의 부동산을 서로 교환하는 거래를 말합니다.

이런 거래는 주택, 상가, 토지, 등 다양한  부동산 유형에서 사용될 수 있습니다. 부동산을 거래할 때 현금을 사용하지 않고  부동산 자체를 교환하는 방식의 거래입니다.

각자가 보유한 부동산에 대하여 공시가격이나 기준시가 등을 기준하여 합당한 가격으로 거래하는 것이 바람직합니다.

 

교환 거래 시 주의사항은 다음과 같습니다.

 

• 교환 거래를 하고자 하는 부동산의 가치가 공정한가를 평가하고 확인해야 합니다. 그러므로 제3자의 객관적인 평가를 위한 용역을 활용할 필요가 있습니다.
• 양도소득세에 대한 부분에서 절감의 효과가 있으나 세무관련된 사항은 세무 전문가에게 확인하는 것이 좋습니다.
• 특히 상가와 점포 관련 거래 시 권리금에 관한 사항은 곡 확인하는 것이 바람직합니다.
• 토지의 교환 거래 시 법적인 문제인 인허가, 도로, 민원, 등의 사항을 확인하고 거래를 해야 합니다.
• 교환 계약서 작성 시 교환 내용에 대하여 반드시 명시하는 것이 좋습니다.

 

상속 거래

상속 거래는  부동산 소유자가 사망한 경우에 부동산을 상속받는 과정을 말합니다.

상속 거래 시 주의사항은 다음과 같습니다:

• 상속에 관련된 법률 및 절차를 정확히 이해하고 준수해야 합니다.
• 상속세와 관련된 세법을 확인하고 세무 전문가와 충분한 상담을 하여야 합니다.
• 자주 상속자들 간의 이해관계 및 분할 관련하여 분쟁의 소지가 있기 때문에 충분히 협의하고 진행해야 합니다.
• 부동산의 상속 절차와 관련된 일체의 절차는 법률적인 전문가와 충분한 상담을 하는 것을 추천합니다.
• 상속의 경우  부동산 거래에서 다소 복잡한 상황도 있어 반드시 관련 변호사 또는 법무사 등 법률대리인을 선임하여 진행하는 것이 좋습니다.

 

증여 거래

증여 거래는 부동산 소유자가 살아 있는 동안 자신의 부동산을 무상으로 양도하는 거래를 말합니다.

증여 거래 시 주의사항은 다음과 같습니다:

 

• 증여 시 부동산의 가치, 세금 및 이체 비용 등을 고려하여 재정적 영향을 신중히 고려해야 합니다.
• 증여의 법적 요건 및 절차를 정확히 이행해야 하는데 법률 전문가의 상담을 통해 증여 거래가 될 수 있도록 하는 것이 좋습니다.
• 특히 증여에는 세금문제가 발생할 수 있기 때문에 관련 전문가의 상담은 필수 사항이라고 판단됩니다.
• 증여는 증여 금액이 커질수록 세금 부담이 커지는 구조라고 할 수 있습니다. 증여를 받는 사람을 분산하면 증여세의 부담을 줄 일 수 있습니다.
• 증여세는 세금 관련 정보에서 자세히 알아보겠습니다.

  

결론

부동산 거래는 개인과 가족 간에 이루어질 수 있는 다양한 방법이 있습니다.

매매, 임대차, 교환, 상속, 증여, 등 거래에 대한 개념과 거래 시 주의사항을 상기와 같이 알아보았습니다.

이런  부동산 거래는 개인의 생활과 재정에 큰 영향을 미치는 중요한 결정입니다.

각각의 거래 유형에 대한 이해와 신중한 검토가 필요하며, 거래 시 전문가와 상담을 통해 이루어지는 것이 좋습니다.

 

부동산은 나의 자산이고 경제적 자유를 위한 나의 행복입니다.