부동산 매매계약 시 주의사항 알아보기

부동산 매매계약을 할 때 꼼꼼하게 챙겨야 할게 무엇이 있는지 알아보겠습니다.
대부분  부동산 중개사무소를 통해서 계약을 합니다.
이때 계약내용 등을 확인해야 하는데 공인중개사 믿고 그냥 넘어가는 경우가 많습니다.
부동산 매매계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 사항이 무엇이 있을까요?

 

매매대금

부동산 매매계약 시 가장 중요한 것은 거래금액입니다. 매매계약서에 대부분 매매대금이라고 표기됩니다.
그중에서 계약금, 중도금, 잔금에 관한 금액과 지급일자란이 있습니다.
이중 중도금과 잔금의 지급일자를 지켜야 합니다.

만약 지급일자를 지키지 않으면 채무불이행으로 원인자에 따라서 매도인과 매수인이 채무불이행에 대한 부담을 가져야 합니다.

 

 

가계약금

일반적으로 아파트 계약 시 가계약금을 지급하도록 부동산 중개사무소에서 이야기를 합니다.

이럴 경우에는 중개사가 보내주는 문자에 대하여 동의 의사표시를 하면 다른 특약이 없으면 계약서와 동일한 효력을 가집니다.

문자의 내용에는 계약금, 중도금, 잔금일정, 가계약 후 계약해지에 관한 사항, 협의된 특약사항, 매도인 계좌번호, 등이 기록됩니다. 이때 가계약금은 계약금의 일부로 간주될 수 있습니다.

실제 지급된 가계약금과 문자내용의 계약금과 금액이 다를 경우 별도의 언급이 없으면 계약서 작성 전 계약해지의 의사표시할 경우 문자상의 계약금이 위약금과 해약금으로 적용될 수 있습니다.

이렇게 중개사가 보내주는 문자는 자세히 확인한 후 동의한다는 의사표시를 꼭 하여야 합니다.

 

 

중도금 전 계약해지

계약 후 중도금일자 이전에 계약을 해지할 경우 다음과 같습니다.

매도인이 계약해지 원인제공자 일 경우 : 계약금의 배액을 매수인에게 상환하여야 합니다.

매수인이 계약해지 원인제공자 일 경우 : 계약금을 위약금으로 하여 계약금은 매도인에게 귀속됩니다.

 

 

 

중도금 지급 후 계약해지

중도금을 지급 후에는 원칙적으로 매매 계약해지가 불가능합니다.

중도금 지급 시 매매계약은 이행단계에 있는 것으로 이행의 착수에 문제가 됩니다.

민번 제565조에 따르면 매매당사자가 계약 시 금전이나 물건을 상대방에게 교부한 경우,

상대방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해지할 수 있다고 명시되어있습니다.

이때는 이행의 착수는 중도금 지불 이후로 인정하고 있습니다. 

따라서 중도금이 지불된 상태에는 자유롭게 해지할 수 없습니다.

하지만 아래의 예외적인 상황으로 매매계약을 해지할 수 있는 요건이 있습니다.

• 매도자와 매수자 쌍방이 동의한 경우
• 계약상하자와 같은 매매 계약에 문제가 있는 경우
• 매매계약 당사자 중 일방이 약속을 이행하지 않은 경우
• 매매계약 체결 시 해지에 관한 특약이 있는 경우

참고로 중도금 지급 후 계약을 해지할 상황인 경우에는 꼭 변호사의 도움을 받는 것을 권장합니다.

이는 매매계약 해지는 쉽지 않고 합법적인 이유가 있더라도 입증하기 어려울 수 있기 때문입니다.

 

 

 

소유권 이전 시 등기부등본 권리관계

매입할 부동산에 근저당권이나 전세권 설정등기가 되어 있다면 소유권 이전이 불가합니다.

근저당권, 전세권, 가등기 등이 설정되어 있는 경우의  부동산 매매계약이라면 계약체결 시 말소등기에 관한 이행절차 등을 충분히 협의하여야 합니다.

등기사항증명서 상에 압류, 가압류, 가처분 등의 설정이 되어 있다면 매매 시 고려해봐야 합니다.

 

압류, 가압류, 가처분 등기가 있는 상태에서는 소유권 이전이 불가능하기 때문에 충분한 협의를 하시기 바랍니다.

 

일반적으로 매매계약서 작성 시 이런 소유권 이전 시에 문제가 될 수 있는 사항은 잔금과 동시에 말소하는 조건으로 특약사항을 작성합니다.

이런 말소에 관한 부분을 해결하기 위해 잔금일에는 소유권 이전과 관련하여 법무사의 도움을 받고 진행하는 것을 권장합니다.

 

 

잔금

잔금일 시에는 필요서류는 꼭 사전에 준비해서 잔금일에 지참하여야 합니다.

최근에는 잔금일에 스마트폰으로 계좌이체를 할 경우가 많은데 일일 이체 한도를 꼭 확인해야 합니다.

스마트폰을 이용한 인터넷뱅킹 서비스에서는 1일 이체 한도와 1회 이체 한도를 각각 변경할 수 있습니다.

 

 

 

매도인의 채무와 부동산 시가

매수인이 매매대금을 전부 지급하여도 매도인의 채무변제가 어려운 상황이라면 매매계약 시 피하는 것이 좋습니다.

매도인이 채무변제와 등기말소 절차에 따른 소유권 이전이 어려울 수도 있습니다.

예를 들어 매도인의 채무가 10억원,  부동산 시가 7억원인 경우 매매대금으로 매도인의 채무를 해결하는데 문제가 될 수 있기 때문입니다.

매도인의 채무는 해당  부동산 매물과 관련된 사항을 설명한 것이지만 그 채무변제에 관한 내용이 세금과 관련된 부분이라면 대부분의 부동산 중개사무소에서는 이런 부분은 상세히 설명하도록 되어 있습니다.

하지만 거래 당사자는 이를 상세히 검토하는 것이 매우 중요합니다.

특히 매수자의 경우 매도인의 채무관계와 거래 대상인 부동산의 공부 상 권리관계 등을 꼭 확인하는 것이 좋습니다.

상기 외에도 많은 것을 살펴야 하지만 주요한 부분만 간단히 정리하였습니다.

 

 

마무리

부동산 매매계약 시 중요한 부분은 신중하게 확인하여야 합니다.

부동산은 적은 금액으로 거래하는 물건이 아닙니다.

대부분의 매수자는 자신의 전재산을 투입해야 매수하는 경우들이 많기 때문에 매도자와 해당 부동산의 권리관계등은 반드시 확인해야 합니다.

이러한 신중한 거래를 위해서는 공인중개사(중개업소)를 통해서 거래를 하는 것을 추천합니다.