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부동산 매매 - 매매계약서 작성할 때 주의할 것은? 본문
부동산 매매와 관련하여 몇 가지 세부 사항을 알아 보도록 하겠습니다.
부동산 매매는 가장 중요한 것은 매도인과 매수인 간에 매매계약서를 작성하고 부동산 대금을 지불하고 완전한 소유권을 이전하는 것입니다.
이번 포스팅을 통해서 부동산 매매에 대한 정의부터 계약서 작성 시 고려할 사항까지 주요 사항을 알아 보겠습니다.
1. 부동산매매의 법적 정의
매매 계약이란 부동산을 매매하기 위해 쌍방이 의사표시를 하여 합의가 된 상태를 계약으로 볼 수 있습니다.
이런 매매 계약에는 부동산의 표시, 부동산의 가격, 매매 조건, 매매 대금의 정산 일정 등이 명시됩니다.
일반적으로 부동산 매매에는 전체 매매, 지분 매매가 있습니다.
1) 매매의 정의
매매의 정의는 민법 제563조 (매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정 함으로써 그 효력이 생긴다.
2) 매매의효력
민법 제568조(매매의 효력) ①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다. ②전 항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다. |
상기와 같이 민법에서 매매의 효력에 대하여 설명을 하고 있습니다. 다시 구체적으로 알아 보면
1) 매도인의 재산권 이전의무 : 매도인은 매매의 목적인 재산권을 매수인에게 완전하게 이전하여야 할 의무가 있다.(568조)
예를 들면, 부동산을 매매한 경우 매도인은 매수인이 그 소유권 이전등기를 하는 것에 협력해야 한다.
이를 위하여 목적물에 관한 증서를 매수인에게 교부하여야 한다.
여기서 증서란 부동산의 등기필증(쉬운 말로 집문서, 땅문서)을 말한다.
또한 목적물의 점유도 매수인에게 이전하여야 한다.
부동산매매의 경우 매도인은 특약이 없는 한 토지 임차인 또는 건물 임차인을 퇴거 후 명도 할 의무가 있다.
2) 매수인의 대금 지급의무 : 매수인은 매도인의 재산권 이전에 대한 반대급여로서 대금 지급의무를 부담한다(563조).
반대급여로서 대금지급이 이루어지는 것이 매매이다.
반대급여로서 금전 이외의 다른 물건이나 권리의 이전을 약정하는 것은 매매가 아니라 교환이다.(596조)
이렇게 부동산 매매와 효력에 대하여 알아 봤는데 부동산 매매가 성립하였다면 다음은 부동산 매매 계약서를 작성 한다.
보통 이런 절차를 개업 공인중개사에 의뢰하여 작성되는 경우가 일반적이지만 매도인과 매수인이 직접 계약서를 작성 할 수도 있다.
2. 부동산매매계약서
부동산매매가 성립되면 일반적으로 계약서를 작성하여 서면으로 보관을 한다.
참고로 전자매매계약을 하는 경우도 있으나 본 글에서는 생략한다. 링크 (국토교통부 전자계약시스템)
1) 매매계약서의 구성
일반적인 사진과 같은 매매계약서(한국공인중개사협회 지정 서식)를 기준으로 세부 내용을 알아 봅니다.
1) 부동산표시 : 매매 대상이 되는 목적물의 소재지, 토지정보(면적, 지목, 대지권비율, 등), 건물정보(구조와 용도, 건축면적, 연면적)
2) 계약내용 : 매매대금, 계약금, 융자금, 중도금, 잔금에 대한 일정 (0000년 00월 00일에 지불한다)
3) 계약조항 (제2조 ~ 제9조) : 하기 참조 (개업 공인중개사 중개거래 시 매매계약서)
제 2 조 (소유권 이전 등) 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 ____년 ___월 ___일로 한다. 제 3 조 (제한물권 등의 소멸) 매도인은 위의 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 제세공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다. 제 4 조 (지방세 등) 위 부동산에 관하여 발생한 수익의 귀속과 제세공과금 등의 부담은 위 부동산의 인도일을 기준으로 하되, 지방세의 납부의무 및 납부책임은 지방세법의 규정에 의한다. 제 5 조 (계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다. 제 6 조 (채무불이행과 손해배상) 매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. 제 7 조 (중개보수) 개업공인중개사는 매도인 또는 매수인의 본 계약 불이행에 대하여 책임을 지지 않는다. 또한, 중개보수는 본 계약체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효․취소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다. 공동 중개인 경우에 매도인과 매수인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다.(중개보수는 거래가액의 %로 한다.) 제 8 조 (중개보수 외) 매도인 또는 매수인이 본 계약 이외의 업무를 의뢰한 경우 이에 관한 보수는 중개보수와는 별도로 지급하며 그 금액은 합의에 의한다. 제 9 조 (중개대상물확인․설명서 교부 등) 개업공인중개사는 중개대상물 확인․설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 계약체결과 동시에 거래당사자 쌍방에게 교부한다. (교부일자 : ____년 ___월 ___일) |
4) 특약사항 : 매매계약 시 매도인과 매수인 간에 특별한 약정이 있을 경우 이곳에 별도로 약정을 할 수 있다.
5) 인적사항 : 매도인, 매수인, 개업 공인중개사 정보
2) 매매계약서 주요항목 체크사항
1) 소재지 : 부동산이 주소를 기록합니다. 일반적으로 소재지는 토지 지번 주소로 기록하는 것이 맞습니다. 도로명 주소를 기록하는 경우 지번 주소를 반드시 확인해야 합니다.
2) 면적 : 토지의 면적을 기록합니다. 토지의 면적은 토지대장을 통해서 확인 할 수 있습니다.
토지대장은 정부24에서 열람 또는 발급 받으실 수 있습니다.
반드시 평방미터로 작성되어야 합니다. 특히 아파트의 경우에는 대지권비율을 확인하여야 합니다.
대지권비율이란 구분건물(공동주택, 구분상가, 등)일 경우 해당 건물이 위치한 대지의 일정 비율 만큼 해당 건물에 안분된 면적입니다.
대지권 비율의 확인은 등기사항정부증명서에서 확인할 수 있습니다.
등기사항정부증명서는 인터넷등기소에서 발급받으실 수 있습니다.
3) 건물 : 건물의 정보는 건축물대장에서 확인 하실 수 있습니다.
건축물대장은 정부24 에서 열람 또는 발급 받으실 수 있습니다.
4) 매매대금은 거래되는 총 매매금액을 표시 합니다. 계약서 상에는 항상 한글로 숫자를 표기 합니다.
예를 들어 3억5천만원의 아파트 매매계약이면 매매대금은 “금삼억오천만원” 이라고 표기해야 합니다. 편의 상 그 옆에 (₩350,000,000)을 표기 할 수 있습니다.
5) 계약금은 매매대금의 10%를 일반적으로 계약금으로 합니다. 이 계약금은 중도금 또는 잔금을 지불하기 전에 계약이 해지 될 경우 위약금의 성격을 가지고 있습니다.
계약서 구성의 제5조 내용을 참고 하시면 됩니다. 이 부분도 금액 표시는 한글로 기록합니다.
6) 융자금은 기록을 할 수도 있고 생략할 수도 있습니다. 융자금을 승계할 경우에 기록할 수 있습니다. 이 부분도 금액 표시는 한글로 기록합니다.
7) 중도금은 계약 시 중도금을 약정하면 기록합니다. 중도금은 계약의 이행의 성격을 가지고 있습니다.
중도금이 지불된 상태에서 계약이 해지 될 경우에는 해지의 원인 제공자가 위약금, 채무불이행과 손해배상의 의무를 가지게 됩니다.
8) 잔금은 계약금, 중도금을 이행 한 후 매매대금에서 그 차액을 지불하고 거래를 완성하는 것입니다. 이 부분도 금액 표시는 한글로 기록합니다.
5)에서 8)까지는 계약서에 쌍방 협의하여 날짜를 정하는 것이 일반 관례 입니다. 만약 날짜를 변경할 가능성이 있다면 특약 사항을 이용하는 경우가 많습니다.
3) 특약사항 주요항목
일반적으로 부동산 매매계약시 공통적으로 작성되는 특약사항을 기술해 봅니다. (개업공인중개사가 작성하는 내용을 기준하여 설명 함.)
1) 현 부동산 상태로의 매매계약이다.
→ 이 내용은 부동산의 중대한 하자를 제외하고 경미한 부분에 대하여 매도인에게 책임이 없다고 할 수 있다.
단, 하자담보책임에 대한 중대한 하자의 경우에는 법적인 의무를 가지게 된다.
예를 들어 보일러 고장, 배관 배수문제, 구조적하자, 화재위험 노출, 수도관 불량, 등이 해당 될 수 있다.
2) 매수인은 해당 부동산에 존재하는 행정적인 위 불법 부분을 일괄 승계하며 이의를 제기 할 수 없다.
→ 이런 내용은 보통 재개발, 재건축 지역의 부동산 거래 시 특약으로 기록하는 내용이다. 불법 또는 위반건축물에 대하여 매도인에게 이의를 제기 하지 못한다는 내용이다.
이는 소유권이전 후 매수인은 예상치 못한 이행강제금 또는 과태료등의 불이익이 발생 할 수 있다.
특히 재개발, 재건축 지역 투자에 관한 부동산 거래는 이런 부분을 반드시 확인해야 할 것이다.
3) 계약 체결일 현재 공적장부를 확인한 사항이며 계약 다음날까지 본 등기사항전부증명서와 다르면 계약은 일체 무효로 한다.
→ 이 내용은 계약당일 시점에서 권리관계 등을 공적장부를 통하여 확인 하였으나 계약일 이후 변경됨을 방지 하기 위함 이다.
이때 매수자는 계약일부터 잔금일까지 등기사항전부증명서와 이치하지 않으면 계약 무효로 한다는 문구를 넣도록 요구하는 경우도 많다.
4) 계약 체결일 이후 잔금 날짜까지 부동산에 권리 변동사항이 발생하면 계약을 해지하고 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 배상 한다.
→ 이 내용은 매도인이 의도를 가지고 권리변동을 하지 못하도록 특약을 넣는 것이다. (예를 들어 대출을 받아 근저당설정 등)
5) 근저당권 승계 시 대출 이자는 잔금일 까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다.
→ 이경우 부동산 매매에 대한 근저당을 승계할 경우 대출 이자의 부담을 명확히 하고자 한다.
보통 잔금일에 잔금 처리하면서 이자 부담까지 마무리하는 것이 관례이다.
4) 인적사항
인적사항에는 계약자 이름, 계약자 주민등록상 주소, 전화번호, 주민등록번호, 개업 공인중개사 사업장 정보가 기록된다.
매매계약 시 중요한 것은 매수인 정보가 매우 중요하다. 주소와, 이름, 전화번호는 매도용인감증명서에 정확히 기록되어야 하기 때문이다.
3. 마무리
부동산 매매와 관련하여 세부 사항을 항목별로 포스팅해 보았습니다.
부동산 매매는 가장 중요한 것은 쌍방간에 부동산 대금을 지불하고 소유권을 이전하는 것입니다.
더 구체적인 사항은 추가적인 포스팅 내용에서 확인하실 수 있습니다.
포스팅 가기 : 부동산 매매에서 꼭 확인할 주요 정보보기
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