부동산 양도소득세 어떻게 계산되나요?

일반적으로 부동산이나 자산을 양도할 때에는 양도소득세라는 세금 규정이 있습니다.
이는 소득세법에 근거하고 있으며 국세청에서 관리하며 해당 법령을 따라야 합니다.

소득세법에 따라서 부동산의 경우에는 잔금일이 속한 달 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부하여야 합니다.

이렇게 부동산 거래 시 중요한 양도소득세에 대하여 계산방법과 관련 사항을 포스팅해 보겠습니다.

 

1. 양도소득세란?

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생 상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 소득을 과세 대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

양도소득세는 과세 대상  부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 소득에 대하여 과세하게 됩니다.
따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 없거나 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

 

1) 양도소득세 과세 대상

국세청에서 정의한 과세 대상은 다양합니다.

부동산, 주식, 사업용 고정자산, 영업권, 이용권, 회원권, 기타 다양한 파생상품이 대상이 될 수 있습니다.

포스팅에서는 부동산을 대상으로하여 양도소득세를 알아보겠습니다.

2) 양도소득세율

양도소득세율

 

※ 참고사항 : 

• 보유 기간 2년 이상인 조정대상지역의 주택은 2025년 5월 9일까지 양도 시 기본세율 적용(중과 세율 비 적용)
• 비사업용 토지 세율은 모든 지역에 적용 (기본세율 + 10%)
• 누진공제액은 해당 세율 적용 후 제외할 공제액
• 양도소득세율 변천 과정 한눈에 보기 (국세청 자료)

 

 

3) 양도소득세의 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고하고 납부를 하여야 합니다.

예를 들어 2024년 4월 5일에 잔금을 받았다면 양도소득세 예정신고 납부기한은 2024년 6월 30일 까지 입니다. 만약에 납부기한이 주말 또는 공휴일일 경우 그 다음날을 기한으로 합니다. 단, 잔금일 또는 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날이 양도시기입니다.

확정신고는 당해연도에  부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 확정신고를 해야 합니다.

단, 1건의 양도소득만 있는 경우에는 예정신고를 하였다면 확정 신고를 하지 않아도 됩니다.

예정신고나 확정신고를 하지 않으면 정부는 결정. 고지하게 되며, 신고. 납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세와 납부지연가산세를 추가 부담하게 됩니다.

 

 

2. 양도소득세 계산 순서

국세청 홈택스에 접속하여 로그인 후 상단의 메뉴 선택 : 세금신고 > 양도소득세 신고 > 모의계산 > 양도소득세 자동계산 실행

국세청홈택스 바로가기

 

 

1) 장기보유특별공제율

소득세법에 따라 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도이며 보유기간이 길수록 높은 공제율을 적용합니다.

장기보유특별공제율은 부동산을 보유기간에 따라 감면혜택을 1주택의 경우 최대 40%를 볼 수 있습니다.

아래 장기보유특별공제율을 참고하시면 됩니다.

 

2) 양도소득세의 실지 취득가액과 필요경비

◆ 실지 취득가액
취득가액은 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.

취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다. 

다시 말해 타인으로부터 매입한 자산의 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액입니다.

 

◆  기타 필요경비
자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.

자본적 지출액은 다음을 참고하시면 됩니다.

• 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
• 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
• 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
• 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
• 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
• 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액
• 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

양도비는 양도소득세 신고서 작성비용, 중개수수료 등을 말합니다. 

단, 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않습니다.

 

 

 

3. 마무리

2024년 부동산 양도소득세 적용 세율 및 양도소득세 계산 방법과 관련 내용을 알아보았습니다.
정부의  부동산 정책에 따라서 부동산 시장의 변화는 크게 작용할 수 있습니다.
부동산 시장의 안정화는 정부의 규제에 민감하게 반응하기 때문에 항상 양도소득세율에 대한 부분은 신중히 확인해야 할 것입니다.

또한 양도소득세를 위하여 필요경비에 대한 증빙자료는 항상 보관하는 것을 추천드립니다.

 

이후 양도소득세 비과세 특례에 대하여 다음에 포스팅을 준비하겠습니다.